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              本市住房公积金个人贷款政策调整问答
            为促进本市房地产市场平稳有序健康发展,进一步加强公积金贷款风险管理,严格按照国家住建部、财政部和人民银行有关规定执行,坚持体现差别化信贷政策,支持购买首套住房且首次使用公积金贷款的缴存职工家庭,强化信贷风险管控
             

            近日,市公积金中心就本市住房公积金个人贷款政策调整作出详细解答。
            一、本次公积金贷款政策调整的背景和意义是什么?
                答:为促进本市房地产市场平稳有序健康发展,进一步加强公积金贷款风险管理,严格按照国家住建部、财政部和人民银行有关规定执行,坚持体现差别化信贷政策,支持购买首套住房且首次使用公积金贷款的缴存职工家庭,强化信贷风险管控,以体现制度的公平性和公正性,实现政策的长期性和稳定性,确保资金的安全性和可持续性。
            本次调整内容均符合当前总体房地产市场稳健发展和防范控制风险的方向,同时兼顾公积金贷款管理的连续性和渐进性。

            二、本次公积金贷款政策调整的依据是什么?
                答:根据本市住房公积金差别化信贷政策,以往主要是审核申请贷款家庭名下住房情况,即使缴存职工使用过公积金贷款,在还清后仍可再次申请。本次调整为同时审核家庭在本市名下住房情况和公积金贷款记录。对于购买首套住房且从未使用过公积金贷款的缴存职工家庭,公积金差别化信贷政策不作任何调整;对已使用过1次公积金贷款的缴存职工家庭,即使名下无房,也只能按照第二套改善型住房贷款政策;对已经使用过两次公积金贷款的缴存职工家庭,不再向其发放第三次公积金贷款。这将有利于体现公积金贷款的差别化和公平性,同时也体现公积金重点支持的对象。
                调整第二套改善型住房的贷款政策是根据本次房地产调控要求所作的相应调整。2010年,住建部等四部委要求第二套改善型住房的公积金首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。2014年11月,为支持住房消费,本市根据人民银行、银监会文件要求,对购买第二套改善型普通住房的公积金贷款政策均参照首套住房政策执行。在目前房地产调控的背景下,对购买第二套改善型普通住房不再参照首套住房贷款政策,对其首付款比例,公积金贷款利率和最高贷款限额都进行相应调整,以更好地体现与首套首次购房家庭的差别化管理。
                调整借款人计算还款能力的月收入基数比例是根据《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(建金[2015]150号)中“在保证借款人基本生活费用的前提下,月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。”的精神进行调整的。本市目前计算公积金借款人还款能力为月还款本金不超过工资收入的50%,如果加上利息,每月还款额占工资收入的70%左右,超过了50%-60%的上限控制标准。本次从50%调整为40%后,能够真实反映借款人的偿债能力,月还本付息额控制在政策规定的范围内,以降低公积金贷款违约风险产生。
            严格对购买第二套改善型住房的认定是根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金[2010]179号)中“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房”的精神进一步明确认定口径。
            计算公积金贷款额度的缴存余额倍数,通常综合考虑贷款风险杠杆以及住房公积金的互助、公平、共享和可持续原则。全国其他城市都不高于25倍,普遍在10-20倍间,本市兼顾了政策连续性和渐进性等因素,从40倍适当下调至30倍(补充公积金从20倍下调10倍)。
             
            三、本次公积金个人住房贷款管理措施执行时间是什么时候?
                答:考虑到将政策调整对新申请贷款家庭的影响降到最低,本次政策调整以购房合同网签时间为界。网签时间在11月28日之后的,申请公积金贷款执行新政策,网签时间在11月28日(含)之前的,申请公积金贷款执行原政策不变。


            此文转载上海市住房和城乡建设管理委员会网
            二零一六年十二月一日

             
             
             
                            
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